加国“房奴”如何玩转税务？

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        与美国人和极富理想主义色彩的美国梦相比，中国移民的加国梦更为朴素和平实。新移民落地加拿大必办两件大事，第一张罗工作，第二张罗买房，而老移民们则第一忙着升职加薪，第二忙着换大房子，买更多的房子。这样的梦想这也不离谱，因为只要认真学好房贷、税务等细节，做个快乐的“房奴”其实是件很接地气的事情。以下是经验人士们的分享：

一、加拿大自住房税务规划

        在谈论这个问题之前，首先要界定一下何谓自住房（Principal Residence）？四个要求：第一、必须是房子（含独立屋、半独立屋、镇屋、公寓等）；第二、房子必须用于自住；第三、必须是加拿大人拥有，包括加拿大公民和永久居民；第四、面积有限制，一般说来，所占的土地面积不能超过0.5公顷或1.25英亩。1.25英亩有多大呢,按正方型地块来算，差不多就是233英尺*233英尺或者71米*71米。如果土地面积超标，必须要有足够的理由显示你的主要住所需要更大的面积是必须的，否则这个住宅将不能作为自住房来处理。

        如果达到这四项指标，加拿大政府对于自住房买卖增值的部分是免税的，也就是说，无论您在卖房时赚了多少钱，都是自己的，安心放进自己的钱包，不用交税。

        需要提醒的是，在加拿大的自住房，卖房时所产生的增值部分不用交税，但从第二套房子开始，卖房时所产生的增值部分必须得交税。可能有的人会说，加拿大政府有规定，卖房有一年的滞后期，我就一年卖一次房，每次都可以作为自住房来处理。这样的情况，可能在处理前一两套房产时生效，但年年如此，必将成为税务局的目标。这类案例很多，建议大家不要效仿。同时，对于在加拿大投资多套房产，要交增值税，并且房屋出租所得计入当年收入，租金收入在报税时填写T776表格。

二、中国的房产如何作为自住房处理

        与20年前不同的是，现在大多数移民抵达加拿大之后，除了在加拿大境内买房置业以外，中国也还保留着房产。对于中国房产的处理，首先要遵守中国房地产买卖的相关法律条款。涉及到身份转变之后，有的人可能有这样的疑问，我在中国的房产算不算自住房，因为每年还会回去住一段时间。对于在中国只拥有一套房的人来说，加拿大的税率是这样规定的，具体计算公式为(买房价-卖房价格)×(N+1)/N计算出最终受益，再交税，这里的N是指年份。对于拥有多套房产的人来说，这条标准不适合，还是要实打实交增值税的。

三、在加拿大购房的税务优惠

加拿大政府有这样的规定，在加拿大境内买房，如果同时是全球首次购房，也就是说，从来没有买过房子的首购一族。

安省（Ontario）土地交易税退税 (Ontario Land Transfer Tax Rebate)，对于全球第一次购房者最多可以申请$4000的省退税。$4000的退税大概是基于$368,333的房价。房价如果超过$368,333退税依然是$4000。

多伦多（Toronto）土地交易税退税 (Toronto Land Transfer Tax Rebate)，对于全球第一次购房者最多可以申请$4,475的省退税。$4,475的退税大概是基于$400,000的房价。房价如果超过$400,000退税依然是$4,475。

申请退税需要符合以下条件：
• 必须为加拿大公民或永久居民
• 必须年满18岁
• 必须在购房9个月内住进所购买的房产
• 以前没拥有过房产
• 如果有配偶，他（她）在成为你配偶的这段时间里没拥有过房产

        如果是在加拿大境内首次购房但并非是全球首次购房者在报税时，虽说不能享受安省和多伦多的优惠政策，但还是可以享受联邦政府不超过$5000的退税减免。

四、非税务居民在加投资房产的税务问题

加拿大对非税务居民（不论公司还是个人）购买不动产没有限制。外国居民拥有加拿大不动产，因此产生的租金收入或者卖房时赚的利润需要交税。非加拿大税务居民如果在当年卖出任何加拿大不动产，必须在当年报加拿大所得税。

税务局税法 S.116 规定，一般外国居民身份的卖房者，首先要把房价的25%交给税务局，税务局在卖房者完成当年报税后计算出，卖房者这一年在加拿大需要交的税，多退少补。如果卖房人想避免扣押25%在税务局，则需要在房产过户前向税务局交好税，并且申请到一个Certificate.，但是取得Certificate的过程繁琐，一般至少需要半年时间，对于大多数居住用房的交易过户取得Certificate 免扣款不太现实。所以如果房主长期居住在中国，多年不在加拿大报税，在出售自己加拿大的房产时很可能只能立刻拿到75%的房价，需要在加拿大找到会计负责年终报税计算真正实际需要纳税的金额。

房租收入要求先缴税后结算。非税务居民在加国的税务，是由加国税务部内国际税务部门处理。要求非税务居民投资者先缴税，在年尾报税时再作结算。这样做，可以确保加国税款不会流失，因为向非税务居民追税，是有相当难度及追税开支可能相当高昂。非税务居民投资者先缴税的方法有两种。第一种是以租金总收入(即未扣除租务开支前)作基础来抽税，第二种是以租金净利润(即扣除租务开支后)作为抽税基楚。

五、楼花投资的税务问题

据多伦多楼花投资专家介绍，投资人在安省购买楼花时，除了土地转让税以外，还需交纳HST（GST 和PST 的合并税，税率为13％）。买了楼花到了交接时有四种处理方法：

1、购买的楼花用于自用（principal residence），包括父母、子女等居住，价格就会是最后的价格，您不用再额外缴纳HST。

2、用于出租，建筑商将代税务局收HST。这笔钱税务局将从另一个渠道退还给投资人，即新房出租退税。退税申请的程序及表格可以参考国税局的网页，经常参与楼花投资买卖的地产经纪人都很熟悉，通常会在买入楼花时就已经提示要注意保留应有的文件。

3、交接后直接卖掉。这种情况是一定要交HST，并且税务局不退还，您只能把这笔钱加到卖房的价格上。

4、产权交接之前转手，俗称楼花转手，卖家Assignor同样有HST发生，但只是限于增值部分。需要提醒关注的是，如果交接时声明是自用，但交割后并没有真正自用，而是将其卖出或出租，则有可能会被税局追讨HST退税、利息及罚款。

关于楼花退税的注意事项。大家要注意一个问题，那就是，楼花总价在$45万以下的，可以申请HST联邦退税，$45万以上的就没有了。$45万以下的联邦退税计算公式是这样的，以总价$35万的楼花为例，$35万×5%×36%=$6300。

关于安省楼花退税问题，对于楼花总价小于$40万，退税标准为：房价×8%×75%，楼花总价大于$40万，直接返还$24000。